Cara Jual Rumah Tanpa Guna Agen.

 

Jual rumah ni ada cara dan langkahnya. Kalau tak ikut prosedur yang betul jualan boleh jadi memeningkan dan berisiko tidak berjaya. Ramai pemilik yang cuba untuk mencari Cara Jual Rumah Tanpa Guna Agen.  So dalam artikel ini saya akan terangkan kesemua aspek dan cara jual rumah. Semoga sedikit sebanyak ianya dapat menjadi panduan kepada anda.

 

Cara Nak Jual Rumah

1.Semak Baki Penyata Hutang

Pertama sekali anda kena semak baki penyata hutang kita dengan pihak bank. Dalam masa sama anda sekali berapa cas yang dikenakan sekiranya anda menyelesaikan pembiayaan tersebut dengan pihak bank.

 

Nama lain bagi cas ini adalah Lock-in-period. Secara ringkasnya lock-in-period ni pembiaya ataupun bank meletakkan cas denda sekiranya anda menjual atau refinance hartanah anda ke bank lain dalam tempoh yang telah mereka tetapkan dapat perjanjian. Tempoh lock-in-period kebiasaannya adalah 3-5 tahun dan cas dikenakan adalah dalam 2%-5%.

 

2.Semak Status Geran

Pastikan jenis geran rumah yang anda ingin jual tersebut. Sama ada ianya geran induk, geran individu ataupun strata. Jika anda tak pasti tentang status geran ni anda boleh hubungi pihak pengurusan atau peguam yang menguruskan proses jual beli anda.

 

Sekiranya hartanah anda berstatus master title/ geran induk, atau geran masih atas nama pemaju, anda mungkin dikenakan bayaran kepada peguam anda untuk urusan pertukaran nama. Dalam masa yang sama kebanyakan bank tidak menerima hartanah berstatus geran induk yang melebihi 10 tahun.

 

3.Semak harga pasaran

Anda mesti semak harga pasaran rumah. Menetapkan harga rumah berdasarkan harga pasaran membantu pembeli untuk dapatkan pinjaman mencukupi. Kebanyakan pakej pinjaman hanya beri margin 90%. Jika rumah berharga RM100,000 misalnya, amaun pinjaman ialah RM90,000. Dan RM10,000 tu ialah deposit yang pembeli bayar secara tunai.

 

Bayangkan jika anda tak semak harga pasaran dan tetapkan harga RM150,000. Tentulah membebankan pembeli. Pembeli terpaksa keluarkan tunai sebanyak RM60,000. Itu pun belum lagi campur dengan kos guaman dan stamping. Ini boleh jadi sekitar 5% daripada harga rumah.

 

Besar kemungkinan pembeli tidak akan buat belian. Sekalipun mereka ada jumlah tunai tu, mereka takkan beli. Ada tawaran yang lebih baik dekat pasaran.

Jadi, bagaimana cara nak semak harga pasaran rumah? Anda boleh guna cara berikut:

  • Tanya jurubank
  • Semak dengan ejen hartanah
  • Lantik penilai professional

Jika anda tanya jurubank, mungkin sukar sedikit nak dapat komitmen mereka. Klien utama mereka adalah ejen hartanah atau pembeli rumah. Bukan pemilik. Cara terbaik untuk buat semakan dengan melantik penilai professional. Nilaiannya lebih tepat dan anda akan dapat satu laporan. Tapi kena bayar la khidmat ni.

 

Untuk semak nilai pasaran ni anda kena beri butiran berikut:

  • Jenis rumah
  • Alamat lengkap
  • Saiz lot dan binaan rumah
  • Kedudukan lot (intermediate, corner atau end lot)
  • Bilangan bilik
  • Butiran ubahsuai, jika ada

 

Jika anda dah ubahsuai rumah, dan ianya melibatkan ubahsuai struktur, anda mesti dapat kebenaran daripada pihak berkuasa.

Kalau tak dapat kebenaran, kos ubahsuai tu tak dikira dalam harga pasaran.

 

4.Buat kajian pesaing dan permintaan

Harga pasaran ni berguna untuk tahu anggaran harga. Tapi anda tak boleh gunakan harga pasaran sahaja untuk menentukan harga jual. Anda juga mesti semak berapakah pesaing anda sedang jual di pasaran.

 

Contohnya. Jika nilai pasaran rumah anda ialah RM500,000 dan pemilik lain jual pada harga RM400,000, sudah pasti rumah anda susah nak terjual. Ini boleh berlaku kalau permintaan di kawasan rumah anda tu tak berapa baik. Tengok-tengok, semua jual bawah harga pasaran.

 

Ha, ni la rahsia bagaimana nak tetapkan harga jual. Harga jual = harga pasaran atau harga pesaing, yang mana lebih rendah. Kalau anda ikut formula ni, rumah akan terjual insyaAllah.

Anda boleh semak harga pesaing di laman sesawang hartanah seperti mudah.my, propertyguru, dan iproperty. Di laman sesawang ni anda filter dari harga paling rendah ke paling tinggi. Cuma di iklan ni anda kena semak semula kadang kala ianya hartanah lelong dan ada juga ‘iklan pancing’ semata-mata.

 

Cara paling baik adalah dengan melantik jurunilai hartanah dan mereka akan sediakan laporan penilaian kepada anda tentang traksaksi di kawasan rumah anda dan transaksi yang lepas. Cuma dengan cara ini anda mungkin perlu membayar penilai tersebut untuk dapatkan laporan penilaian rumah.

 

5.Kenalpasti Kos Jual Rumah

Sebelum jual rumah saya nasihatkan anda kenalpasti kos jual rumah anda. Antara kos yang terlibat adalah kos guaman, cukai, kos pengurusan, kos baikpulih dan pengubahsuaian.

 

Kos guaman untuk penjual adalah sangat berbeza mengikut kes dan masalah yang terlibat. Kebiasaanya kos ini kurang 1% harga jual beli. Kos guaman untuk strata atau individu ini hanya dikenakan kepada pemilik yang belum menyelesaikan urusan strata atau geran individu mereka. Sekiranya pemilik geran asal telah bankrupt, bayaran hendaklah dibuat kepada liquidator iaitu pihak yang menguruskan unit-unit yang belum selesai mendapatkan geran individual atau strata disebabkan pemaju asal bankrupt.

Ketika menjual rumah, terdapat cukai yang dikenakan keatas keuntungan yang diperoleh dari pemilik rumah tersebut. Nama cukai ini adalah cukai keuntungan harta tanah (CKHT). Kadar dan kiraan cukai adalah seperti di website LHDN di bawah ini. Ianya berubah dari masa ke semasa. Namun, terdapat juga pengecualian cukai yang penjual boleh pohon ketika menjual hartanah mereka.

 

6.Siapkan Dokumen Hartanah

Sediakan dari awal dokumen yang diperlukan untuk menjual hartanah. Antara dokumen yang ada perlu sediakan adalah seperti berikut.

 

  • Salinan geran (sama ada geran individu, strata mahupun geran induk)
  • Pejanjian jual beli/ Deed of assignment
  • Loan Agreement/ Perjanjian Pembiayaan dengan Bank.
  • Salinan cukai pintu terkini
  • Salinan cukai tanah terkini
  • Salinan IC kesemua pemilik rumah.
  • Power of Attorney *sekiranya ada.

Cara Jual Rumah Tanpa Guna Agen 2

7. Cara Nak Iklankan Rumah

a.Baiki impresi pertama rumah anda

Nak tahu cara jual rumah cepat? Impresi pertama pembeli sangat penting semasa mereka lihat rumah. Pastikan rumah dalam keadaan kemas dan tiada kerosakan. Rumah yang kemas dan berseri macam ni, memang mudah laku. Saya cadangkan anda buat langkah berikut:

  • Buang atau simpan barangan yang tak perlu
  • Kemas rumah supaya nampak lapang
  • Baikpulih kerosakan
  • Cat rumah
  • Potong rumput di halaman

Nampak remeh. Tapi impresi pertama adalah penentu sama ada rumah boleh dijual atau tidak. Ini kerana pembeli yang datang akan menilai rumah dengan keadaan semasa. Anda tak boleh harap mereka bayangkan betapa baiknya rumah tersebut jika anda atau mereka baik pulih di masa hadapan. Mereka akan pertimbangkan rumah lain sekalipun kos baik pulih tu tak besar mana.

 

b.Ambil gambar cantik-cantik

Orang kata sekeping gambar memberi seribu makna. Dan dalam jualan rumah, percayalah, foto yang baik boleh mempercepatkan jualan rumah jika harga rumah tu berpatutan.

Nak ambil gambar rumah ni bukanlah perlu berseni sangat. Anda juga tak perlukan kamera mahal untuk tujuan ni. Tapi persediaan dan teknik mesti betul:

  • Kemas rumah supaya nampak lapang.
  • Pasang semua lampu dan buka langsir. Pencahayaan yang baik akan pastikan foto lebih menarik dan jelas.
  • Ambil gambar ruang rumah, bukan barang. Ramai pemilik iklankan rumah mereka tapi tak menggambarkan keadaan rumah. Oleh kerana rumah baru ubahsuai, gambar almari baru tu la yang diiklankan.
  • Ambil gambar dari sudut bucu. Foto dari bucu rumah ni menggambarkan keseluruhan rumah dan nampak lebih luas.
  • Jangan lawan cahaya matahari. Kalau anda ambil gambar lawan cahaya matahari, gambar tu akan gelap.

 

c.Guna medium iklan popular

Ada beberapa medium iklan yang anda boleh gunakan ialah mudah.my, propwall dan surat khabat. Bila iklankan rumah, sertakan foto terbaik rumah anda. Pastikan juga butiran rumah lengkap dan tepat. Butiran rumah minimum yang mesti ada ialah:

  • Lokasi rumah
  • Keluasan
  • Bilangan bilik dan bilik mandi
  • Status pegangan rumah (Freehold, leasehold dll.)
  • Lot bumi atau bukan lot bumi
  • Kawasan persekitaran rumah
  • Fasiliti berdekatan rumah
  • Akses jalan

 

d. Pastikan iklan berterusan

Iklan ni tak boleh muat naik dan tinggal. Anda mesti pantau secara berterusan. Ini kerana dalam medium pengiklanan, iklan anda mungkin dah masuk halaman ke 5 selepas seminggu dan tiada siapa yang akan lihat senarai rumah anda lagi.

 

Jika anda dapati ini berlaku, perbaharui iklan anda untuk pastikan ianya berada pada kedudukan antara yang teratas. Berdasarkan pengalaman saya, semakin kerap anda pantau dan perbaharui iklan, semakin cepat rumah terjual.

 

e.Guna banner untuk dijual 

Meletakkan banner untuk dijual di hadapan rumah adalah strategi yang efektif. Prospek pembeli yang anda terima daripada banner ni adalah lebih serius kerana mereka dah tahu kawasan rumah. Nak buat banner ni pun murah je. Mungkin kos dalam RM30. Walaupun begitu, anda perlu pertimbangkan:

  • Sama ada anda selesa orang tahu anda sedang menjual rumah
  • Adakah privasi akan terganggu

Pada pendapat saya, tak mengapa jika anda letak banner untuk rumah yang tak diduduki. Tapi saya tidak syorkan, jika anda tinggal sendiri di rumah yang nak dijual. Sejak akhir-akhir ni banyak terjadi kes jenayah di mana penjenayah menyamar sebagai pembeli untuk masuk ke rumah.

 

8.Cara Berurusan dengan Pembeli

a.Buat saringan awal

Semasa pembeli hubungi  anda untuk lihat rumah, ada beberapa soalan yang anda boleh tanyakan untuk tahu sejauh mana pembeli tersebut serius.

  • Kerja di mana? Mereka mungkin kurang serius membeli jika jauh dari tempat kerja.
  • Tahu kawasan rumah yang nak dijual? Pembeli yang baik biasanya sudah tahu kawasan rumah yang nak dibeli.
  • Siapa yang akan datang lihat rumah? Anda kena pastikan mereka datang dengan orang yang boleh buat keputusan. Selalunya boleh jadi pasangan atau ibu bapa mereka.
  • Sudah berapa kali view rumah? Jika pembeli view rumah untuk pertama kali, kemungkinan besar mereka akan lihat rumah lain terlebih dahulu sebelum buat keputusan.

b.Semak persediaan kewangan mereka

Anda juga boleh tanya tentang persediaan kewangan mereka. Namun begitu, oleh kerana soalan ini agak sensitif, elok anda tanyakan dalam nada yang mesra:

  • Dah pernah semak kelayakan pinjaman? Pembeli yang bijak akan semak kelayakan terlebih dahulu.
  • Adakah mereka bersedia untuk bayar deposit dan kos guaman? Jika mereka tak bersedia, tanyakan jika mereka ingin bayar menggunakan cara alternatif seperti pengeluaran wang KWSP.

Nota: sebelum anda bertanya tentang soalan ni, ketahui dulu siapa pembeli anda. Jika mereka pembeli rumah pertama, tak mengapa. Tapi kalau mereka pernah beli rumah, mereka mungkin tak selesa.

c.Buat langkah ini bila pembeli lihat rumah…

Pada hari temujanji dengan pembeli, pastikan rumah dalam keadaan baik, kemas dan rapi. Buka penghawa dingin, lampu dan kipas sebelum pembeli sampai ke rumah.

Pastikan juga tiada sampah dan bau yang tidak menyenangkan dalam rumah. Layan pembeli dengan baik dan cuba faham apa keperluan mereka. Mereka mungkin dah lihat rumah lain sebelum ini. Tapi anda ada peluang yang cerah jika anda dapat selesaikan masalah mereka. Ini contoh keperluan dan masalah yang dihadapi pembeli:

  • Layak untuk dapat pinjaman tapi tak cukup wang deposit
  • Tak layak dapat pinjaman bank, tapi boleh buat pinjaman kerajaan
  • Nak masuk rumah cepat kerana terpaksa pindah dari rumah sewa
  • Ada yang nak buat pelaburan dan ingin tahu kenapa rumah anda pelaburan yang baik.

Cara Jual Rumah Tanpa Guna Agen 1

9.Proses Jual Rumah

a.Tandatangan surat tawaran atau surat tunjuk minat

Setelah pembeli minat dengan rumah, mereka akan tanda tangan surat tawaran (booking form) atau surat tunjuk minat. Mereka juga akan bayar wang tanda jadi, biasanya 3% dari harga jual. Bayaran ini seeloknya dibuat kepada peguam atau ejen hartanah. Ini akan beri lebih keyakinan kepada pembeli untuk teruskan belian.

 

Pastikan anda teliti dan faham terma-terma dalam surat tawaran tu:

  • Bagaimana pembeli akan selesaikan bayaran rumah? Biasanya pembeli akan bayar:
    • 3% daripada harga jual sebagai wang tandajadi kepada peguam.
    • 7% daripada harga jual semasa tandatangan perjanjian jual beli; dan
    • Baki 90% dalam tempoh 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli atau kebenaran diterima oleh pihak berkuasa.
  • Berapa lama tempoh masa untuk pembeli tandatangan perjanjian jual beli? Selalunya 14 ke 21 hari berkerja. Anda kena spesifik tentang tempoh ni, kalau tak jualan boleh jadi lambat.
  • Apa akan jadi dengan wang tanda jadi kalau berlaku pembatalan? Pastikan ada klausa yang jaga kepentingan anda. Masukkan terma wang tanda jadi tidak dikembalikan jika pembeli batalkan belian.

b.Pembeli memohon pinjaman perumahan dan tandatangan perjanjian jual beli

Selepas itu, pembeli akan hantar permohonan pinjaman ke bank. Ini biasanya akan memakan masa sekitar 14 hari berkerja untuk tahu jawapan. Proses ini boleh jadi lebih lama untuk sesetengah bank atau dalam situasi dokumen tak lengkap.

 

Setelah pinjaman lulus, anda dan pembeli akan tandatangan perjanjian jual beli. Bergantung kepada persetujuan anda dan pembeli, pembeli perlu jelaskan baki deposit 7% ketika ini.

c.Bantu penilai ke rumah

Setelah perjanjian jual beli ditandatangani, bank akan lantik penilai untuk keluarkan laporan penilaian. Penilai akan hadir untuk periksa rumah anda. Mereka akan ambil masa sekitar setengah jam untuk buat pemeriksaan.

 

Tapi jangan risau. Penilaian rumah anda tu tidak akan berubah pada peringkat ini. Jarang sangatlah berlaku situatsi di mana penilai memberikan nilaian lebih rendah setelah bank meluluskan pinjaman pembeli, kecuali ada kerosakan teruk pada rumah anda.

 

d.Tunggu sehingga pindah milik selesai

Tempoh pindah milik kepada pembeli ni bergantung kepada sejauh mana rumitnya kes tersebut dan juga jenis geran rumah. Untuk hartanah freehold yang ada geran individu atau strata, biasanya boleh selesai dalam tempoh 90 hari berkerja dari tarikh perjanjian jual beli. Hartanah leasehold dengan geran individu atau strata pula lebih lama.

 

Untuk hartanah sebegini, peguam perlu dapatkan kebenaran dari pihak berkuasa negeri dan ini boleh memakan masa sekitar sebulan ke tiga bulan. Peguam hanya boleh mulakan proses pindah milik setelah kebenaran ini diperoleh. Ini mengambil masa 90 hari berkerja dari tarikh kebenaran diterima.

 

Rumah berstatus master title sedikit rumit. Peguam perlu dapatkan pengesahan dari pemaju sebelum mereka boleh mulakan proses pindah milik kepada pembeli. Proses ini boleh jadi lama jika pemaju kurang beri kerjasama atau jika geran dalam proses penyempurnaan (perfection). Ada juga situasi di mana pemaju dah bankrap dan diwakili oleh liquidator. Situasi ini rumit dan memakan masa.

 

e.Serahan kunci

Bila proses pindah milik selesai, serahkan kunci kepada pembeli. Pada masa sama, jangan lupa untuk tutup akaun utiliti dan dapatkan semula deposit utiliti anda.

 

f.Berapa lama proses jual beli ni sebenarnya…

Secara jujurnya, tidak ada tempoh yang mutlak. Ianya sangat bergantung kepada sejauh mana rumitnya suatu jualan. Tetapi anggaran masa dari tarikh pembeli book rumah anda hingga serahan kunci adalah seperti berikut:

  • Hartanah freehold dengan geran individu atau strata: 4-5 bulan.
  • Hartanah leasehold dengan geran individu atau strata: 6-8 bulan.
  • Rumah master title: 5-7 bulan.
  • Rumah master title yang mana geran perlu disempurnakan: sekitar setahun dan boleh jadi lebih.

Apa yang saya nak beritahu, untuk menjual rumah ni bukan mudah. Ia perlukan kepakaran, pengetahuan dan masa. Jika anda tidak cukup salah satu proses ini, proses jualan akan jadi sangat stress dan mungkin menyebabkan kerugian besar jika terkena perangkap.

 

Ejen hartanah akan bantu anda untuk buat semua kerja jualan yang merumitkan ni. Mereka juga akan jadi penasihat yang baik supaya anda tidak mengalami kerugian.

 

Baca juga Pengecualian Duti Setem bagi Pembelian Rumah Pertama

 

Jika anda ingin mendapatkan khidmat nasihat berkenaan jualan rumah anda kami sedia membantu. Sila KLIK SINI

 

Nas Rubaee

Team Manager

Landsworth Properties

016-3621515